Купівля квартири в Німеччині: скільки власних грошей потрібно

Купівля квартири в Німеччині потребує більшого бюджету, ніж ціна в оголошенні. Окрім власного внеску, потрібно врахувати податок на придбання, нотаріуса, реєстрацію права власності та, якщо передбачено договором, комісію маклера. Окремо варто порахувати облаштування й гроші, які залишаться після переїзду.

Наприклад, для квартири за 300 000 € у Північному Рейні-Вестфалії (NRW) за умов нашого розрахунку потрібно 96 210 € власних коштів на угоду. Якщо додати 20 000 € на облаштування та переїзд і залишити 15 000 € резерву, стартова сума власних грошей становитиме 131 210 €. Нижче розбираємо кожну складову та показуємо варіант без маклера.

Перевірено 30 жовтня 2026 року. Це навчальний приклад бюджету, а не персональна кредитна пропозиція. Податок залежить від федеральної землі, витрати на оформлення від конкретної угоди, а кредитні умови від рішення банку.

Ціна квартири, повний бюджет і власні кошти: у чому різниця

Щоб не заплутатися в сумах, розділіть бюджет на три частини:

• Ціна квартири (Kaufpreis) зазначена в договорі купівлі-продажу.
• Вартість придбання складається з ціни квартири та супутніх витрат на угоду (Kaufnebenkosten).
• Потрібні власні кошти (Eigenkapital) дорівнюють сумі, яку ви сплачуєте зі своїх грошей, плюс облаштування та резерв, який хочете зберегти.

Для планування зручно користуватися формулою:

Власні гроші = ціна квартири + витрати на угоду + облаштування + резерв − сума кредиту.

Ця формула працює, якщо кредит у зазначеному розмірі справді погоджений і доступний для запланованих витрат. Не підміняйте підтвердження банку сумою з онлайн-калькулятора.

Які додаткові витрати виникають під час купівлі квартири

Податок на придбання нерухомості: Grunderwerbsteuer

Це одноразовий податок під час придбання нерухомості. Його не слід плутати з Grundsteuer, регулярним податком на нерухомість після купівлі.

Ставка Grunderwerbsteuer залежить від федеральної землі. У NRW вона становить 6,5 %: для нашої квартири це 300 000 € × 6,5 % = 19 500 €. У прикладі вся ціна є базою оподаткування. Якщо у вашому договорі є окремі складові ціни, їхній податковий режим потрібно перевіряти індивідуально. Ставку NRW підтверджує офіційна інформація фінансової адміністрації землі.

Нотаріус і земельний реєстр: Notar та Grundbuch

Договір купівлі посвідчує нотаріус, а право власності реєструють у Grundbuch. Для попереднього бюджету часто закладають близько 2 % ціни квартири. У нашому прикладі це 6 000 €.

Це планова оцінка, а не точний рахунок. Остаточна сума залежить від юридичних дій, зокрема оформлення забезпечення кредиту (Grundschuld). Попросіть деталізацію витрат, щоб не врахувати одну послугу двічі. Для перевірки орієнтира можна використати калькулятор нотаріальних і реєстраційних витрат Interhyp.

Комісія маклера: Maklerprovision

Якщо покупець має сплатити комісію посереднику, її потрібно додати до бюджету. У прикладі беремо 3,57 % від ціни, включно з ПДВ: 300 000 € × 3,57 % = 10 710 €. Це умовно погоджена ставка для розрахунку, а не обов’язковий тариф у Німеччині.

Для купівлі квартири споживачем закон обмежує перекладання комісії на покупця. Якщо маклер уклав договори з обома сторонами, їхні зобов’язання щодо винагороди мають бути однаковими. Якщо договір є лише з однією стороною, для покладення частини витрат на іншу діють окремі умови. Тому перевіряйте власний договір і зазначену частку, а не автоматично діліть будь-яку комісію навпіл. Правила викладені у § 656c BGB та § 656d BGB.

Перед вибором посередника також перегляньте наш матеріал як обрати рієлтора за кордоном.

Розрахунок для квартири за 300 000 € у NRW

Умови прикладу: готова квартира за 300 000 €, кредит 240 000 €, власний внесок у ціну 60 000 €. Покупець сплачує комісію маклера 3,57 % з ПДВ. На нотаріуса й Grundbuch закладаємо орієнтовно 2 %. Кредит покриває лише частину ціни квартири; додаткові витрати сплачуємо власними коштами.

Тепер відокремимо кредит від власних грошей.

Контроль розрахунку: 240 000 € кредиту + 131 210 € власних грошей = 371 210 €. Із цієї суми 356 210 € піде на придбання та облаштування, а 15 000 € залишиться резервом.

Отже, резерв не є витратою на угоду. А 20 000 € на облаштування не означає, що за цю суму можна зробити будь-який ремонт. Для квартири зі старими комунікаціями, необхідністю повної заміни кухні чи капітальних робіт потрібен окремий кошторис.

Як зміниться бюджет без маклера або з іншим внеском

Якщо комісії покупця немає, за незмінних інших умов додаткові витрати зменшуються до 25 500 €. Власні гроші на придбання становлять 85 500 €, а разом з умовними 20 000 € на облаштування і 15 000 € резерву потрібно 120 500 €. Різниця з основним прикладом: 10 710 €.

Власний внесок також змінює розрахунок. У таблиці нижче залишаємо комісію маклера, усі додаткові витрати та 35 000 € на облаштування й резерв такими самими:

Це математичні сценарії, а не три гарантовано доступні пропозиції. Банк оцінює платоспроможність позичальника й саму квартиру. Менший внесок може вплинути на ставку та доступність кредиту. 20 % у нашому прикладі не є універсальною вимогою. Verbraucherzentrale радить орієнтуватися на 20–30 % ціни плюс супутні витрати як обережну основу планування; це рекомендація споживчої організації, а не законодавчий мінімум.

Які витрати легко забути

Перш ніж назвати остаточну суму, перевірте, чи врахували ви:

• Кухню, меблі та техніку. Уточніть письмово, що входить у ціну квартири, а що доведеться купувати окремо.
• Ремонт і технічну перевірку. Вартість огляду спеціалістом та кошторис робіт краще з’ясувати до підписання договору.
• Переїзд і перехідний період. Можливі витрати на перевезення та одночасну оплату старого житла й нового помешкання.
• Умови кредиту. Запитайте про витрати на забезпечення, строки видачі коштів та можливі Bereitstellungszinsen, відсотки за невибрану суму після пільгового періоду, якщо це передбачено договором.
• Особистий резерв. Його розмір залежить від витрат родини, стабільності доходу та стану квартири. 15 000 € у прикладі не є достатньою сумою для всіх.

Краще мати окремі рядки з реальними пропозиціями та рахунками, ніж одну приблизну суму «на все». Особливо це стосується ремонту.

Що перевірити в будинку: Hausgeld, резерв і Sonderumlage

Купуючи квартиру, ви стаєте учасником спільноти власників, Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG). Фінансовий стан будинку впливає на ваш майбутній бюджет.

Hausgeld є регулярним платежем на витрати спільноти. Його склад потрібно читати в документах конкретного будинку: там можуть бути поточні витрати, управління та внески до резерву. Не додавайте їх повторно окремими рядками, якщо вони вже враховані.

До рішення про купівлю попросіть:

• чинний Wirtschaftsplan, фінансовий план будинку;
• останні річні розрахунки, Jahresabrechnungen, і звіт про майно спільноти, Vermögensbericht;
• інформацію про фактичну Erhaltungsrücklage, резерв на утримання спільного майна;
• протоколи зборів і рішення власників, зокрема щодо даху, фасаду, опалення, ліфта та вже погоджених робіт;
• відомості про затверджені або обговорювані Sonderumlagen, додаткові цільові внески власників.

Формування належного резерву передбачене § 19 WEG, але сама його наявність не гарантує, що грошей вистачить на запланований ремонт. З’ясуйте, які платежі можуть стосуватися вас після придбання, та узгодьте це з нотаріусом у контексті договору.

Після купівлі щомісячний бюджет має покривати платіж за кредитом, Hausgeld, податок Grundsteuer, витрати поза Hausgeld та утримання самої квартири. Перевірте кожну складову, щоб уникнути подвійного підрахунку. Для оцінки доступного навантаження корисна методика Verbraucherzentrale зіставлення доходів і витрат.

Коли і кому платити

Універсального календаря платежів немає. Строки визначають договір, рахунки та офіційні повідомлення.

• Ціну квартири сплачують за умовами договору після повідомлення нотаріуса про настання строку платежу, Fälligkeitsmitteilung. Не переказуйте всю суму лише тому, що договір уже підписаний.
• Податок на придбання сплачують податковому органу за отриманим податковим повідомленням.
• Нотаріальні та реєстраційні платежі сплачують за відповідними рахунками; вони можуть надходити окремо.
• Комісію маклера сплачують відповідно до договору та застосовних законодавчих умов.

За поясненням Notar.de про строк оплати, нотаріус перевіряє необхідні передумови платежу. Передача ключів, перехід поточних витрат і запис нового власника у Grundbuch можуть відбуватися в різні моменти. Їхню послідовність потрібно прочитати у своєму договорі; додатково дивіться пояснення про передачу володіння, вигод і витрат та про перехід права власності.

Що підготувати до розмови з банком

Для першої змістовної консультації зберіть інформацію про доходи, обов’язкові витрати, чинні кредити та доступні заощадження. Відокремте гроші на угоду від резерву, який не плануєте витрачати.

Банк може попросити підтвердження зайнятості й доходу, виписки, документи про власні кошти та документи на квартиру. Для іноземних громадян значення можуть мати тип і строк дозволу на проживання. Перелік і вимоги відрізняються, тому запитайте їх у конкретного кредитора до збору повного пакета.

Візьміть на консультацію експозе квартири, наявні документи WEG і свій розрахунок. Попросіть чітко пояснити: яку суму фінансує банк, скільки власних грошей потрібно, який щомісячний платіж, на який строк фіксується ставка та який борг залишиться наприкінці цього строку.

Поширені запитання

Чи вистачить 60 000 € для квартири за 300 000 €?

У нашому сценарії ні. 60 000 € покривають лише 20 % ціни квартири. Ще 36 210 € потрібні на супутні витрати, а облаштування і резерв рахуються окремо. За іншою схемою фінансування суми можуть відрізнятися.

Чи можна купити квартиру без власного внеску?

Фінансування всієї ціни іноді можливе, але його не слід вважати доступним за замовчуванням. Фінансування ціни та фінансування ціни разом із додатковими витратами є різними сценаріями. Рішення, ставку та вимоги визначає банк після оцінки позичальника й об’єкта.

Чи однаковий податок у всій Німеччині?

Ні. Перед розрахунком перевірте ставку Grunderwerbsteuer саме у федеральній землі, де розташована квартира. Не переносіть ставку NRW на інший регіон.

Чи обов’язково платити маклеру 3,57 %?

Ні. Це ставка, обрана для нашого прикладу. Наявність комісії, її розмір, ПДВ і частку покупця потрібно перевірити в конкретній пропозиції та договорі.

Чому не можна витратити всі заощадження на внесок?

Після угоди залишаються переїзд, облаштування та поточні витрати. Можливі незаплановані роботи чи додаткові внески в будинку. Визначте свій резерв до погодження бюджету, а не з того, що випадково залишиться.

Як використати цей розрахунок для своєї квартири

Замініть у таблиці п’ять величин: ціну квартири, ставку податку вашої землі, комісію покупця, оцінку оформлення та погоджену суму кредиту. Потім додайте власний кошторис облаштування і резерв.

Для прикладу з NRW результат такий: 96 210 € власних грошей на придбання або 131 210 € з умовним облаштуванням і резервом. Саме таке розділення показує, чи вистачить грошей не лише підписати угоду, а й переїхати та утримувати житло.

Джерела наведені біля відповідних пояснень: фінансова адміністрація NRW, BGB, WEG, Notar.de, Verbraucherzentrale та Interhyp. Числа 20 000 € на облаштування, 15 000 € резерву й кредит 240 000 € є умовами редакційного прикладу. Фактичні рахунки та індивідуальна кредитна пропозиція мають пріоритет над орієнтовним розрахунком.