Купівля нерухомості в Португалії для українців у 2026 році: податки, кредит і безпечна угода

Власна квартира біля океану, невеликий будинок у спокійному місті або житло для родини поблизу роботи й школи. У Португалії ці мрії цілком реальні, але купівля нерухомості тут починається не з перегляду красивих оголошень. Спочатку потрібно зрозуміти свій податковий статус, порахувати повний бюджет і перевірити документи на об’єкт.

Українці можуть купувати нерухомість у Португалії незалежно від громадянства. Однак у 2026 році податкове резидентство покупця суттєво впливає на суму податку при придбанні житла.

У цьому гіді розбираємо весь шлях: від отримання NIF і попереднього рішення банку до підписання CPCV, перевірки квартири та реєстрації права власності.

Якщо ви поки плануєте оренду, скористайтеся окремим гідом з оренди житла в Португалії. Корисні контакти, послуги та актуальні пропозиції можна знайти на сторінці українців у Португалії та на дошці оголошень «Українці поруч».

Інформацію перевірено 3 вересня 2026 року.

Чи може українець купити нерухомість у Португалії

Так. Португалія не встановлює загальної заборони на придбання житла іноземцями. Купити квартиру або будинок може як податковий резидент Португалії, так і людина, яка живе в іншій країні.

Для проведення угоди зазвичай потрібні:

1. Закордонний паспорт або інший прийнятний документ, що посвідчує особу.
2. Португальський податковий номер NIF.
3. Банківський рахунок, особливо якщо використовуються кредитні кошти.
4. Підтвердження походження грошей.
5. Документи про доходи, якщо покупка фінансується банком.
6. Португальська податкова адреса та актуальні дані в Autoridade Tributária.

NIF можуть отримати як резиденти, так і нерезиденти. Він потрібен для договорів, банківських операцій, сплати податків і реєстрації придбаного майна. Умови отримання та перелік документів опубліковані на офіційному порталі державних послуг Португалії.

Важливо: купівля нерухомості та право на проживання є різними юридичними питаннями. Сам факт володіння квартирою не замінює належної підстави для перебування в Португалії.

Головна зміна 2026 року: вирішує не паспорт, а податкове резидентство

З 25 травня 2026 року для покупців, які не є податковими резидентами Португалії, діє окремий режим IMT.

При придбанні міського житлового об’єкта нерезидентом податок IMT у загальному випадку становить 7,5 відсотка. Пільгові та прогресивні ставки для власного постійного житла до такої покупки не застосовуються.

Це правило визначається не громадянством, а податковим статусом. Українець, який уже є податковим резидентом Португалії, може користуватися звичайними ставками на тих самих умовах, що й інші резиденти.

Закон передбачає винятки та можливість перерахунку, зокрема коли покупець:

1. Уже є податковим резидентом Португалії на момент придбання.
2. Стає податковим резидентом Португалії протягом двох років після угоди.
3. Передає придбане житло в оренду за умовами визначеної законом програми доступного житла.

У відповідних випадках можна звернутися по перерахунок і повернення різниці між ставкою 7,5 відсотка та звичайним податком. Для цього встановлені строки, тому статус варто перевірити ще до підписання попереднього договору.

Правила закріплені в Декреті законі № 97/2026 та чинній статті 17 Кодексу IMT.

Перед угодою попросіть бухгалтера або податкового юриста підтвердити ваш статус у письмовій формі. Дані в Portal das Finanças можуть мати більше значення, ніж фактична адреса проживання, якщо зміни не були належно оформлені.

Скільки коштує житло в Португалії у 2026 році

За даними Instituto Nacional de Estatística, медіанна ціна проданого житла в першому кварталі 2026 року становила 2 337 євро за квадратний метр. Це на 19,8 відсотка більше, ніж роком раніше.

Серед регіонів із найвищими медіанними цінами були:

1. Великий Лісабон: 3 836 євро за квадратний метр.
2. Алгарве: 3 352 євро за квадратний метр.
3. Півострів Сетубал: 2 996 євро за квадратний метр.
4. Мадейра: 2 863 євро за квадратний метр.
5. Метрополія Порту: 2 552 євро за квадратний метр.

Для порівняння, у регіоні Бейраш і Серра да Ештрела медіанна ціна становила 734 євро за квадратний метр.

Це статистика фактично укладених угод, а не ціни з рекламних оголошень. Власник може виставити квартиру дорожче, а остаточна сума залежатиме від стану об’єкта, документів, попиту та результату переговорів.

Актуальні офіційні дані опубліковані у звіті Statistics Portugal за перший квартал 2026 року.

Який бюджет потрібен насправді

Ціна квартири в оголошенні не дорівнює повній вартості покупки. Окремо потрібно передбачити:

1. Податок IMT.
2. Гербовий збір Imposto do Selo.
3. Реєстрацію угоди.
4. Послуги юриста або solicitador.
5. Банківську оцінку нерухомості.
6. Банківські комісії та страхування.
7. Технічну перевірку квартири чи будинку.
8. Ремонт, меблі та підключення послуг.
9. Резерв на непередбачені витрати.

IMT обчислюється від більшої з двох сум: ціни, зазначеної в договорі, або податкової вартості нерухомості VPT. Це правило міститься у статті 12 Кодексу IMT.

Для власного постійного житла на материковій частині Португалії у 2026 році діє прогресивна шкала. Повне звільнення за звичайним режимом передбачене до 106 346 євро. Далі застосовуються ставки та фіксовані відрахування.

На Мадейрі й Азорських островах діють окремі пороги. Перед угодою варто використовувати актуальні офіційні таблиці IMT за 2026 рік.

Гербовий збір при придбанні нерухомості зазвичай становить 0,8 відсотка. Якщо використовується кредит, додатковий гербовий збір може нараховуватися на суму фінансування. Офіційні ставки наведені в загальній таблиці Imposto do Selo.

Приклад податків при купівлі квартири за 250 000 євро

Розглянемо житло на материковій частині Португалії. Припустимо, що ціна договору та VPT не перевищують 250 000 євро.

Податковий резидент, власне постійне житло

IMT:

250 000 × 7 відсотків мінус 10 457,96 = 7 042,04 євро.

Гербовий збір:

250 000 × 0,8 відсотка = 2 000 євро.

Загалом два основні податки становитимуть приблизно 9 042,04 євро.

Покупець до 35 років, який відповідає умовам IMT Jovem

Якщо це перше власне постійне житло та виконані всі вимоги програми, при ціні 250 000 євро IMT і гербовий збір на придбання можуть дорівнювати нулю.

Покупець нерезидент

IMT за ставкою 7,5 відсотка:

250 000 × 7,5 відсотка = 18 750 євро.

Гербовий збір:

2 000 євро.

Загалом два основні податки становитимуть приблизно 20 750 євро.

До цих сум не входять реєстрація, послуги юриста, банківські витрати, оцінка, страхування, технічна перевірка та ремонт.

Пільги для першої покупки до 35 років

Програма IMT Jovem може звільнити молодого покупця від IMT і гербового збору при придбанні першого власного постійного житла.

У 2026 році повне звільнення на материковій частині Португалії діє до вартості 330 539 євро. Для житла від 330 539 до 660 982 євро передбачене часткове звільнення.

Основні умови:

1. Покупцеві не більше 35 років.
2. Це перша покупка житлової нерухомості.
3. Житло стає власним постійним місцем проживання.
4. Покупець відповідає податковим вимогам програми.

Якщо житло купує пара, право кожного покупця оцінюється окремо. Наприклад, один партнер може відповідати умовам пільги, а інший ні.

Перевірити актуальні правила можна на офіційній сторінці IMT Jovem.

До 31 грудня 2026 року також діє державна гарантія для житлових кредитів молодим людям. За виконання всіх критеріїв держава може гарантувати до 15 відсотків вартості, що дозволяє банку профінансувати до 100 відсотків покупки.

Це не грошова виплата покупцеві та не автоматичне схвалення кредиту. Банк однаково перевіряє доходи, борги, стабільність роботи та платоспроможність. Вартість житла не повинна перевищувати 450 000 євро. Умови пояснює офіційний портал уряду Португалії.

Іпотека в Португалії для українців

Португальські банки можуть кредитувати іноземців, але рішення залежить від доходу, статусу проживання, податкової історії, типу трудового договору та власних правил банку.

Для власного постійного житла регуляторний орієнтир фінансування становить до 90 відсотків вартості. Для другого житла або інших цілей він зазвичай нижчий. Однак банк має право запропонувати меншу суму.

Банк орієнтується не лише на ціну договору, а й на власну оцінку. Якщо квартира коштує 250 000 євро, а оцінювач банку визначив її вартість у 220 000 євро, кредит розраховуватиметься переважно від нижчої суми. Різницю покупцеві доведеться покривати самостійно.

Порівнюючи пропозиції, дивіться не лише на spread або перший щомісячний платіж. Перевіряйте:

1. TAEG, повну річну вартість кредиту.
2. MTIC, загальну суму, яку буде сплачено банку.
3. Тип ставки, фіксована, змінна або змішана.
4. Вартість обов’язкового страхування.
5. Банківські комісії.
6. Умови дострокового погашення.
7. Розмір платежу після завершення періоду фіксованої ставки.

Попросіть у кожного банку документ FINE та порівняйте однакову суму і строк кредитування. Для попередніх розрахунків можна використати інструменти Banco de Portugal.

Не підписуйте CPCV без умови про фінансування, якщо купівля залежить від кредиту. Договір має визначати, що відбудеться із завдатком, якщо банк відмовить або оцінить об’єкт значно нижче за погоджену ціну.

Як відбувається купівля житла

Безпечна послідовність виглядає так:

1. Визначити повний бюджет, включно з податками та резервом.
2. Перевірити податкове резидентство.
3. Отримати NIF і відкрити банківський рахунок.
4. Якщо потрібен кредит, одержати попередню оцінку платоспроможності.
5. Знайти об’єкт і перевірити ліцензію агентства AMI.
6. Залучити незалежного юриста або solicitador.
7. Провести юридичну й технічну перевірку нерухомості.
8. Узгодити ціну та умови угоди.
9. Підписати CPCV лише після перевірки документів.
10. Отримати остаточне рішення банку.
11. Сплатити IMT і гербовий збір.
12. Підписати остаточний акт та зареєструвати право власності.

Ліцензію агентства можна безкоштовно перевірити через офіційний сервіс IMPIC. Пошук працює за назвою компанії, номером AMI, податковим номером або регіоном.

Які документи потрібно перевірити

До передачі завдатку попросіть юриста перевірити щонайменше такі документи:

1. Certidão Permanente do Registo Predial. Вона показує власника, іпотеки, арешти, право користування та інші зареєстровані обмеження.
2. Caderneta Predial. Це податковий опис нерухомості та її VPT.
3. Licença de Utilização або законну підставу для звільнення від неї.
4. Certificado Energético.
5. План квартири або будинку та муніципальні документи.
6. Документи про завершення будівництва й дозволені зміни.
7. Декларацію про заборгованість перед condomínio.
8. Протоколи останніх зборів condomínio.
9. Інформацію про резервний фонд і заплановані роботи.
10. Підтвердження зняття іпотеки продавця, якщо вона існує.

Certidão Permanente містить чинні записи та заявки, які ще перебувають на розгляді. Замовити її можна через офіційний сервіс земельного реєстру.

Дані в реєстрі, податковому описі та фактичний стан об’єкта повинні збігатися. Закрита без дозволу тераса, переобладнане горище, прибудова, басейн або гараж можуть стати проблемою для кредитування, страхування і майбутнього продажу.

CPCV і завдаток

Contrato Promessa de Compra e Venda, скорочено CPCV, є попереднім договором між покупцем і продавцем.

У ньому мають бути зазначені:

1. Точні дані сторін.
2. Повний опис нерухомості.
3. Погоджена ціна.
4. Розмір завдатку.
5. Строк остаточного оформлення.
6. Документи, які повинен надати продавець.
7. Умова про отримання банківського фінансування.
8. Порядок дій при виявленні юридичних або технічних проблем.
9. Перелік меблів і обладнання, які залишаються.
10. Умови звільнення житла.
11. Наслідки порушення договору кожною стороною.

Розмір завдатку визначається домовленістю. На практиці часто зустрічається сума близько 10 відсотків, але універсального обов’язкового відсотка немає.

За загальним правилом остаточне винне порушення договору покупцем може призвести до втрати завдатку. Якщо винним є продавець, може виникнути обов’язок повернути подвійну суму. Саме тому CPCV не варто підписувати за шаблоном агенції без незалежної юридичної перевірки.

Чому потрібна технічна перевірка

Чисті стіни та нова фарба не показують реального стану будинку. Особливо уважно варто перевіряти:

1. Вологість і сліди плісняви.
2. Стан даху, фасаду й терас.
3. Тріщини та деформації.
4. Електропроводку.
5. Труби, тиск води й каналізацію.
6. Вікна та теплоізоляцію.
7. Системи опалення й охолодження.
8. Шум із вулиці та сусідніх квартир.
9. Сонячну сторону і температуру влітку.
10. Майбутні витрати condomínio.

Для будинку або старої квартири незалежний інженер чи архітектор може заощадити набагато більше, ніж коштує його перевірка.

Якщо планується ремонт, до покупки з’ясуйте в Câmara Municipal, чи можна законно виконати задумане. Усна обіцянка агента не є дозволом на перепланування.

Як вибрати місто або регіон

Лісабон і Кашкайш пропонують великий ринок роботи, міжнародне середовище та розвинений транспорт, але мають найвищий поріг входу.

Порту й навколишні муніципалітети дають ширший вибір за форматом житла, хоча ціни тут також швидко зростали.

Алгарве приваблює кліматом і туристичним попитом. Водночас потрібно враховувати сезонність, автомобільну залежність у деяких районах і правила використання конкретного об’єкта.

Сетубал та населені пункти на південному березі можуть бути зручними для роботи в Лісабоні, але щоденний маршрут варто перевірити особисто в години найбільшого навантаження.

У центральних і внутрішніх регіонах ціни нижчі. Проте перед покупкою потрібно оцінити доступність роботи, лікарень, шкіл, громадського транспорту та можливість продати житло в майбутньому.

Найкраще місто не завжди те, де квадратний метр найдешевший. Це місце, у якому вашій родині буде зручно жити щодня.

Як не втратити гроші

Насторожіться, якщо продавець або посередник:

1. Вимагає завдаток до надання документів.
2. Відмовляється показати посвідчення особи власника.
3. Не дає перевірити Certidão Permanente.
4. Постійно змінює отримувача платежу.
5. Просить переказати гроші на рахунок іншої людини.
6. Створює штучний поспіх.
7. Обіцяє гарантоване схвалення іпотеки.
8. Переконує, що неоформлена прибудова не має значення.
9. Не дозволяє провести незалежний огляд.
10. Пропонує занизити ціну в офіційному договорі.

Не переказуйте завдаток лише на підставі листування або відеоперегляду. Перевіряйте власника, агентство, банківські реквізити та текст договору.

Юрист покупця має бути незалежним від продавця й агенції.

Остаточне оформлення та реєстрація

Фінальна угода може оформлюватися як публічний акт або як посвідчений приватний документ. Одночасно проводяться оплата, передача права власності та реєстраційні дії.

Через сервіс Casa Pronta можна оформити купівлю, іпотеку та реєстрацію в одному місці. За одну реєстраційну дію щодо одного об’єкта базова вартість становить 375 євро. Якщо оформлюється кілька дій, наприклад купівля разом з іпотекою, базова вартість становить 700 євро.

Актуальні умови та документи наведені на сторінці Casa Pronta.

Після придбання потрібно також:

1. Перевірити внесення нового власника до реєстру.
2. Перевірити дані в Portal das Finanças.
3. Переоформити електрику, воду, газ та інтернет.
4. Повідомити condomínio.
5. Оформити необхідне страхування.
6. Зберегти договори, квитанції та підтвердження сплати податків.
7. Урахувати щорічний податок IMI.

Для міських об’єктів IMI зазвичай становить від 0,3 до 0,45 відсотка від VPT. Конкретну ставку визначає муніципалітет. Для власників житлової нерухомості з великою сукупною VPT може додатково застосовуватися AIMI.

Коли особливо потрібен юрист

Юридичний супровід варто вважати необхідним, якщо:

1. Ви не володієте португальською мовою на рівні юридичних документів.
2. Купуєте житло з кредитом.
3. Продавець має іпотеку.
4. Є спадкоємці або кілька власників.
5. Планування не збігається з документами.
6. Купується новобудова на етапі будівництва.
7. Об’єкт планується для оренди або бізнесу.
8. Ви підписуєте документи за довіреністю.
9. Ви не є податковим резидентом Португалії.
10. У договорі передбачений значний завдаток.

Знайти україномовний юридичний супровід можна у профілях First Legal у Португалії та юристки Оксани Соколової Майї.

Часті запитання

Чи можна купити житло в Португалії без посвідки на проживання

Так, іноземці можуть купувати нерухомість без португальської посвідки. Однак для угоди потрібен NIF, а банк і нотаріальні служби перевірятимуть особу та походження коштів.

Чи дає купівля квартири право на проживання

Ні. Володіння нерухомістю саме по собі не створює автоматичного права на проживання. Міграційний статус потрібно оформлювати на окремій законній підставі.

Чи обов’язково відкривати рахунок у португальському банку

Законність покупки не залежить лише від наявності такого рахунку, але на практиці він значно спрощує сплату податків, кредитування, автоматичні платежі й обслуговування житла.

Чи можна підписати угоду дистанційно

Так, окремі дії можна провести через належно оформлену довіреність. Її текст і порядок посвідчення потрібно заздалегідь погодити з португальським юристом або solicitador.

Чи можна повернути IMT, якщо після купівлі стати податковим резидентом

За правилами, запровадженими у 2026 році, така можливість передбачена, якщо покупець стане податковим резидентом Португалії протягом двох років і виконає встановлені умови. Заяву потрібно подати у визначений строк.

Чи варто купувати квартиру без агенції

Це можливо. Проте відсутність агенції не скасовує необхідності перевірити власника, реєстр, борги, дозвільні документи й технічний стан. Незалежний юрист у такій угоді особливо важливий.

Головне

Купівля житла в Португалії може стати прекрасним кроком до стабільного життя. Але спокій після отримання ключів залежить від рішень, прийнятих до підписання договору.

Спочатку визначте податковий статус і повний бюджет. Потім отримайте попередню відповідь банку, перевірте документи, замовте технічний огляд і лише після цього підписуйте CPCV та передавайте завдаток.

Не поспішайте через слова про інших покупців. Хороше житло варте уважної перевірки, а безпечна угода завжди важливіша за швидку.