Hypothek у Швейцарії означає іпотечне фінансування житла. Перед купівлею квартири чи будинку варто пройти три окремі перевірки: чи можете ви придбати саме цей об’єкт, чи вистачає власних коштів і чи витримає сімейний бюджет довгострокове навантаження.
Цей гід для українців, які вже живуть і працюють у Швейцарії та планують власне житло для проживання. Нижче є дерево рішення, розрахункова картка для квартири за CHF 1 000 000, порівняння двох сценаріїв оцінки та чекліст документів. Інвестиційні квартири, будинки для відпочинку й комерційна нерухомість потребують окремого аналізу.
Перевірено 30 жовтня 2026 року. Федеральні правила доповнено прикладами для кантону Цюрих. Розрахунки навчальні, не є кредитною пропозицією чи персональною юридичною консультацією. Матеріал незалежний, без реклами.
1. Право на купівлю житла: спочатку статус, потім Hypothek
Право придбати нерухомість і рішення банку видати кредит не тотожні. Навіть позитивна розмова з іпотечним консультантом не замінює перевірку Lex Koller. Цей закон обмежує певні придбання нерухомості особами, яких він визначає як «осіб за кордоном».
| Ситуація покупця | Початкова перевірка |
|---|---|
| Громадянин України з дозволом C і фактичним проживанням у Швейцарії | Зазвичай не підпадає під обмеження Lex Koller як особа за кордоном. |
| Громадянин України з дозволом B | Можливе придбання основного житла для власного проживання за місцем законного й фактичного проживання без окремого дозволу, якщо виконані умови. |
| Статус захисту S | Не дає такого самого звільнення. За роз’ясненням Bundesamt für Justiz, придбання основного житла потребує дозволу. Це не означає, що його обов’язково видадуть. |
| Громадянство ЄС/EFTA і законне фактичне проживання у Швейцарії | Діють інші правила, ніж для громадян третіх країн без C. Перевіряйте всі свої громадянства та підставу проживання. |
Це стислий орієнтир за актуальними відповідями Федерального управління юстиції, зокрема питаннями 4, 8 і 24. Купівля житла сама собою не створює права на проживання у Швейцарії.
У Цюриху правомірність придбання перевіряє Grundbuchamt. Якщо вона не очевидна, справу передають компетентному Bezirksrat. Самого документа про дозвіл на проживання може бути недостатньо для підтвердження фактичного центру життя. Джерело: кантон Цюрих: придбання нерухомості іноземцями.
Практичний крок: до резервування надішліть нотаріусу або відповідному органу дані про свій статус, громадянство, адресу об’єкта й заплановане використання. Попросіть письмово пояснити, яка перевірка потрібна саме у вашому випадку. Якщо плануєте здавати частину житла, повідомте про це одразу.
2. Власні кошти: чому 20% ціни іноді недостатньо
Для звичайного фінансування власного житла банки часто орієнтуються на іпотеку до 80% прийнятої вартості та власну участь від 20%. Це поширена банківська модель, а не гарантія схвалення. Банк може прийняти нижчу оцінку об’єкта або вимагати більшу власну участь. Приклад такого підходу: пояснення Zürcher Kantonalbank.
Мінімальні стандарти Swiss Banking передбачають щонайменше 10% заставної вартості з джерел поза другою пенсійною опорою. Різницю між вищою ціною купівлі та нижчою заставною оцінкою також потрібно фінансувати коштами поза другою опорою. Не плутайте 10% вартості житла з 10% вашого першого внеску.
За цими стандартами іпотечний борг потрібно зменшити до двох третин заставної вартості максимум за 15 років. Умови банку можуть бути суворішими. Джерело: мінімальні вимоги Swiss Banking, редакція, чинна з 1 січня 2025 року, PDF.
Гроші на нотаріуса, реєстрацію, переїзд, терміновий ремонт і сімейний резерв закладайте окремо. Не називайте всю суму на рахунку «першим внеском», якщо частина знадобиться одразу після передачі ключів. Для коштів з України заздалегідь погодьте з банком документи про їх походження та можливість переказу.
Пенсійні кошти: вилучення чи застава
Для власного житла можуть застосовуватися Vorbezug, тобто дострокове вилучення коштів другої опори, або Verpfändung, їх застава. Вилучення зменшує пенсійні накопичення та має податкові наслідки. Застава не означає, що кошти вже виплачені для першого внеску.
BSV пояснює обмеження за віком, згодою подружжя, строками й призначенням житла. Отримайте від своєї каси письмовий розрахунок доступної суми та майбутніх виплат. Джерело: BSV: використання професійної пенсії для житла. У картці нижче використано простий сценарій без застави пенсійних активів.
3. Практичний інструмент: бюджет Hypothek у двох сценаріях
Скопіюйте картку в таблицю або роздрукуйте. Заповнюйте її після отримання оцінки банку. Поки оцінки немає, порахуйте базовий сценарій та сценарій зі зниженням вартості. Усі суми нижче наведені у CHF, округлення до франка.
Припущення інструмента: фінансування 80% прийнятої банком вартості; погашення до двох третин за 15 років; розрахункова ставка 5%; резерв утримання 1% ціни за рік; контрольний орієнтир 33% сталого річного доходу брутто. Це редакційна модель попереднього відбору, не універсальні правила банків.
| Показник | Оцінка дорівнює ціні | Оцінка нижча | Мій об’єкт |
|---|---|---|---|
| Ціна купівлі P | 1 000 000 | 1 000 000 | _____ |
| Прийнята вартість V | 1 000 000 | 950 000 | _____ |
| Іпотека H = 0,80 × V | 800 000 | 760 000 | _____ |
| Власна участь P − H | 200 000 | 240 000 | _____ |
| Мінімальна частина поза другою опорою: 0,10 × V + (P − V) | 100 000 | 145 000 | _____ |
| Річне погашення A = (H − ⅔ × V) / 15 | 8 889 | 8 444 | _____ |
| Розрахункові відсотки: 0,05 × H | 40 000 | 38 000 | _____ |
| Утримання: 0,01 × P | 10 000 | 10 000 | _____ |
| Разом на рік C = відсотки + A + утримання | 58 889 | 56 444 | _____ |
| Модельний дохід брутто: C / 0,33 | 178 451 | 171 044 | _____ |
Як читати результат: нижча оцінка банку зменшує кредит, але підвищує потребу у власних коштах на CHF 40 000. Менша розрахункова потреба в доході не робить другий сценарій автоматично доступнішим. Спочатку потрібно знайти додатковий капітал.
Ця формула застосовується, коли прийнята вартість не перевищує ціну й кредит дорівнює 80% цієї вартості. За більшого власного внеску використовуйте фактичний H. Якщо H вже не перевищує двох третин V, у цій моделі A дорівнює нулю; договір банку може передбачати інше.
Tragbarkeit: перевірка стійкості бюджету
Банк оцінює здатність обслуговувати Hypothek не лише за сьогоднішньою ставкою. Він використовує розрахункові витрати й перевіряє сталість доходу. FINMA прямо вказує, що установи встановлюють власні межі та можуть посилювати мінімальні вимоги. Джерело: FINMA про іпотечний ринок, PDF.
Наприклад, Raiffeisen описує орієнтир третини доходу брутто, тоді як у наведеному вище матеріалі ZKB використовується інша модель з доходом нетто. Не порівнюйте відсотки, поки не перевірили базу розрахунку. Попросіть банк зазначити прийнятий дохід, ставку стрес-перевірки, утримання й погашення.
Фактичний платіж рахуйте окремо. Якщо умовна договірна ставка становить 2%, для кредиту CHF 800 000 відсотки за перший рік дорівнюють CHF 16 000. Разом із модельним погашенням CHF 8 889 та резервом CHF 10 000 це приблизно CHF 2 907 на місяць. Ставка 2% тут вигадана для прикладу, не актуальна пропозиція.
Це ще не повний сімейний бюджет: додайте податки, страхування, витрати, не враховані у резерві, та особливості конкретної квартири. Не враховуйте одну й ту саму статтю двічі. Окремо перевірте сценарій декретної відпустки, зменшення зайнятості або виходу на пенсію.
Дерево рішення до резервування квартири
- Право придбати конкретний об’єкт підтверджене? Ні: спочатку нотаріус або кантональний орган. Так: перевіряйте фінансування.
- Банк оцінив об’єкт і погодив джерела коштів? Ні: ціна продавця ще не є вашою базою фінансування. Так: заповніть картку бюджету.
- Є власна участь, витрати угоди й резерв? Ні: змінюйте бюджет або об’єкт. Так: перевіряйте довгострокову платоспроможність.
- Модель витримує зниження доходу? Ні: обговоріть менший кредит або інший графік. Так: перевіряйте будинок і договір.
- Відомі умови повернення резервного платежу та наслідки відмови банку? Ні: отримайте юридичне пояснення до підпису. Так: погоджуйте послідовність документів і платежів.
4. Як порівняти пропозиції Hypothek
Попросіть щонайменше дві письмові пропозиції на однакову суму та дату початку. Низька ставка в рекламі не показує вартості дострокового виходу, обов’язкових додаткових продуктів чи обмежень при продажу житла. Порівнюйте весь договір.
| Варіант | Що перевірити |
|---|---|
| Festhypothek, фіксована ставка | Строк фіксації, дострокове припинення, продаж житла, перенесення фінансування на інший об’єкт. |
| SARON-Hypothek | Формулу ставки, маржу, період розрахунку, нижню межу базової ставки, строки виходу та перехід на фіксацію. |
| Кілька траншів | Чи різні дати завершення не ускладнять перехід до іншого кредитора; як змінюється загальна вартість. |
| Пряме чи непряме погашення | Коли реально зменшується борг, які кошти заставлені, комісії та податкові наслідки всього рішення. |
Це редакційний список запитань до договору. Попросіть консультанта пояснити його винагороду, перелік кредиторів, з якими він працює, та оплату послуги у разі відмови від угоди. Наявність посередника не гарантує, що порівняно весь ринок.
5. Цюрих: додаткові витрати й податки
У кантоні Цюрих немає Handänderungssteuer з 1 січня 2005 року, але залишаються нотаріальні та реєстраційні збори. Створення чи збільшення заставних прав спричиняє додаткові збори. Використайте офіційний калькулятор нотаріатів Цюриха та попросіть кошторис для конкретної угоди, включно з розподілом витрат між сторонами.
У власній картці додайте окремі рядки: нотаріус і Grundbuch, Schuldbrief, технічний огляд, юридична перевірка, податок при вилученні пенсійних коштів, ремонт і переїзд. Ставте «не підтверджено», якщо суми ще немає. Не переносіть відсоток витрат із Португалії, Німеччини чи навіть іншого швейцарського кантону.
Eigenmietwert не скасовано вже зараз. Федеральна рада встановила набрання реформою чинності на 1 січня 2029 року. Разом зі скасуванням оподаткування умовного доходу від власного користування змінюються податкові відрахування. Тому для довгого договору Hypothek попросіть окремі податкові сценарії до та після реформи.
Джерела: офіційне повідомлення Федеральної ради від 1 квітня 2026 року та перехідні правила оцінки нерухомості в Цюриху. Не закладайте сьогодні майбутню податкову економію як гарантовані гроші для першого внеску.
6. Сім перевірок перед підписанням
- Право покупця. Громадянство, дозвіл, фактичне проживання, використання житла та необхідність рішення органу.
- Право продавця. Актуальний витяг Grundbuch, співвласники, обтяження, сервітути й право доступу до ділянки.
- Фінансування. Оцінка об’єкта, підтверджені власні кошти, письмові умови та всі невиконані передумови кредитора.
- Технічний стан. Дах, фасад, опалення, волога, вікна, енергоефективність і кошторис необхідних робіт.
- Спільні витрати квартири. Правила Stockwerkeigentum, протоколи зборів, фонд ремонту, борги та вже ухвалені великі роботи.
- Договір і платежі. Що входить у ціну, стан передачі, дефекти, строки, резервний платіж і порядок остаточного розрахунку.
- Сімейний сценарій. Частки власності, внесок кожного, наслідки розлучення, смерті, переїзду чи втрати доходу.
Цей перелік є редакційною підготовкою до консультації. Він не замінює перевірку документів нотаріусом, юристом і технічним фахівцем. Особливо уважно розділяйте роль агента продавця та спеціаліста, який представляє ваші інтереси.
7. Чекліст документів для Hypothek
- ☐ Паспорт, дозвіл на проживання та документи про сімейний стан.
- ☐ Трудовий договір, підтвердження зарплати й річний Lohnausweis; для самозайнятих фінансова звітність за запитом кредитора.
- ☐ Податкова декларація та рішення, якщо вони вже є.
- ☐ Виписки про власні кошти, документи щодо подарунків, спадщини чи продажу майна.
- ☐ Дані про чинні кредити, лізинг, аліменти й інші регулярні зобов’язання.
- ☐ Підтвердження пенсійної каси або установи 3a, якщо ці кошти беруть участь у фінансуванні.
- ☐ Досьє нерухомості, плани, витяг Grundbuch, проєкт договору та документи спільноти власників.
- ☐ Заповнена картка бюджету й перелік відкритих питань.
Точний перелік і давність документів визначає кредитор. Надсилайте чутливі фінансові дані лише перевіреному отримувачу захищеним каналом. Якщо маєте активи в Україні, підготуйте їх опис за нашим матеріалом про українське майно в декларації Цюриха. Для питань утриманого податку знадобиться гід Quellensteuer та NOV.
Шаблон запиту кредитору
Планую придбати житло для власного проживання. Прошу вказати прийняту вартість об’єкта, максимальну суму кредиту, склад власних коштів, розрахунок Tragbarkeit та графік погашення. Прошу окремо зазначити всі комісії, додаткові продукти, умови дострокового виходу й строк дії пропозиції. Додайте перелік документів та умов, без яких фінансування не буде остаточно погоджено.
Часті запитання про купівлю житла та Hypothek
Чи вистачить CHF 200 000 для квартири за мільйон?
Не обов’язково. За нашою базовою моделлю це лише власна участь у ціні. Залишаються витрати угоди й резерв; нижча банківська оцінка збільшить потребу в капіталі.
Чи означає дозвіл B автоматичне схвалення кредиту?
Ні. Право на придбання основного житла перевіряють окремо від фінансової спроможності. Банк оцінює дохід, зобов’язання, об’єкт та інші ризики.
Чи можна використати таблицю для орендної квартири?
Ні. Тут розглянуто власне житло. Для інвестиційної нерухомості відрізняються правова перевірка, джерела доходу та вимоги кредитора.
Що робити, якщо банк називає інший потрібний дохід?
Порівняйте припущення: брутто чи нетто, прийняті бонуси, ставка, утримання, строк погашення та інші борги. Наша картка допомагає поставити запитання, але не визначає рішення банку.
Наступний практичний крок: оберіть один реальний об’єкт, заповніть обидва сценарії та отримайте письмові відповіді щодо статусу й фінансування. Лише після цього порівнюйте договірні умови та домовляйтеся про резервування.
Знайти фахівця за темою статті
Перейдіть до розділу «Фінанси» у країні Швейцарія.
