Купівля нерухомості у Греції: податки, документи, перевірка об’єкта й повний бюджет

Коротка відповідь: що зробити до завдатку

1. Отримайте грецький податковий номер AFM і доступ до myAADE.
2. Визначте повний бюджет, включно з податком, нотаріусом, кадастром, юристом, інженером, банком, агентом, ремонтом і резервом.
3. Попросіть банк письмово підтвердити не теоретичний максимум, а суму кредиту для конкретного об’єкта.
4. Перевірте агентство або агента у реєстрі GEMI та погодьте комісію письмово.
5. Найміть незалежного від продавця й агенції юриста.
6. Замовте технічну перевірку в інженера або архітектора.
7. Звірте право власності, KAEK, кадастровий лист, обтяження та межі.
8. Перевірте Electronic Building Identity, дозвіл на будівництво, затверджені плани й фактичний стан.
9. Отримайте Energy Performance Certificate.
10. Для квартири перевірте правила співвласності, борги, протоколи зборів і майбутні роботи.
11. Уточніть, який саме податок діє для конкретного об’єкта: transfer tax, VAT або підтверджена пільга.
12. Письмово зафіксуйте умови повернення завдатку, якщо банк відмовить, титул проблемний або інженер знайде незаконну перебудову.

Чи може українець купити нерухомість у Греції

Прикордонні території

1. чи входить конкретна ділянка або квартира до регульованої території;
2. чи потрібен дозвіл саме цьому покупцеві;
3. чи можна підписувати будь-яку обов’язкову угоду до його отримання.

Купівля житла не дає автоматичного права на проживання

1. 800 000 євро в Аттиці, регіональній одиниці Салоніки, на Міконосі, Тірі та островах із населенням понад 3 100 осіб за останнім переписом.
2. 400 000 євро в інших регіонах.
3. 250 000 євро для окремих спеціальних сценаріїв, наприклад зміни використання комерційної нерухомості на житлову або відновлення визначених історичних будівель.

Хто має захищати інтереси покупця

Як перевірити агента

1. юридичну назву;
2. AFM;
3. номер GEMI;
4. письмову брокерську угоду;
5. розмір комісії;
6. чи включено VAT;
7. коли саме виникає обов’язок оплатити;
8. чи представляє агент продавця, покупця або обох;
9. чи отримує оплату від другої сторони.

Безпечна послідовність купівлі

1. Визначити мету: власне проживання, довгострокова оренда, інвестиція або Golden Visa.
2. Отримати AFM і доступ до myAADE.
3. Перевірити, чи потрібен дозвіл для прикордонної території.
4. Порахувати повну потребу у власних коштах.
5. Якщо потрібен кредит, отримати попередню оцінку банку.
6. Перевірити агента й письмово погодити комісію.
7. Вибрати об’єкт.
8. До обов’язкової пропозиції залучити незалежного юриста й інженера.
9. Провести юридичну, кадастрову, технічну й податкову перевірку.
10. Узгодити умови фінансування, завдатку й повернення грошей.
11. Подати через нотаріуса й myPROPERTY декларацію податку на передачу.
12. Сплатити податок до підписання остаточного акта.
13. Підписати нотаріальний договір.
14. Зареєструвати його в Hellenic Cadastre.
15. Перевірити E9, ENFIA, комунальні договори й дані нового власника.

Повний бюджет: що додати до ціни в оголошенні

Потреба у власних коштах = ціна мінус підтверджений кредит + податок або VAT + нотаріус + кадастр + юрист + інженер + агент + банківські витрати + переклади + ремонт + резерв.

Податок при купівлі у 2026 році

3,09% від оподатковуваної бази.

Приклад для квартири за 200 000 євро

1. це вторинне житло;
2. об’єктивна вартість не вища за договірну;
3. пільга першого житла не підтверджена;
4. угода підпадає під чинну ставку 2026 року.

1. Основний податок: 200 000 × 3% = 6 000 євро.
2. Муніципальний збір: 6 000 × 3% = 180 євро.
3. Разом: 6 180 євро.

Пільга на перше житло

1. до 200 000 євро для неодруженої людини;
2. до 250 000 євро для подружжя або партнерів;
3. плюс 25 000 євро за кожну з перших двох дітей;
4. плюс 30 000 євро за третю й кожну наступну дитину.

1. громадяни Греції;
2. громадяни ЄС та EEA;
3. визнані біженці;
4. окремі довгострокові резиденти третіх країн;
5. власники окремих дозволів другого покоління.

Важливе правило на 2027 рік ще не набрало чинності

1. Основний податок: 30 000 євро.
2. Муніципальний збір: 900 євро.
3. Разом: 30 900 євро.

Новобудова: transfer tax чи VAT

1. який податок застосовується до конкретної квартири;
2. чи включено до режиму землю, паркомісце й комору;
3. чи забудовник офіційно обрав призупинення VAT;
4. яка саме база оподаткування;
5. чи зміниться режим, якщо акт буде підписано у 2027 році.

Іпотека: скільки може профінансувати банк

1. тип і стабільність доходу;
2. податкове резидентство;
3. інші кредити;
4. строк роботи;
5. вік;
6. юридичний або технічний стан об’єкта;
7. нижчу банківську оцінку.

Чому 10% власних коштів може не вистачити

1. 38 000 євро для різниці в ціні;
2. 6 180 євро податку, якщо немає пільги;
3. кошти на нотаріуса, кадастр, юриста, інженера, агента й банк;
4. ремонт і резерв.

Які документи потрібні покупцеві

1. паспорт;
2. AFM;
3. доступ до myAADE або Taxisnet;
4. документи про адресу й податкове резидентство;
5. підтвердження доходів;
6. підтвердження походження коштів;
7. документи банку, якщо є кредит;
8. довіреність, якщо діє представник;
9. офіційні переклади документів, якщо вони потрібні.

Юридична перевірка об’єкта

1. особу продавця;
2. право власності;
3. підставу набуття продавцем;
4. кадастровий номер KAEK;
5. кадастровий лист;
6. іпотеки;
7. попередні позначки іпотеки;
8. арешти;
9. позови й претензії;
10. сервітути;
11. права користування;
12. обмеження відчуження;
13. межі й площу;
14. режим горизонтальної або вертикальної власності;
15. право продавця передати паркомісце, комору або земельну частку;
16. необхідність дозволу для прикордонної території.

Технічна й містобудівна перевірка

1. дозвіл на будівництво;
2. затверджені плани;
3. фактичне планування;
4. площу;
5. закриті балкони й тераси;
6. прибудови;
7. зміну використання;
8. поділ однієї квартири на кілька студій;
9. об’єднання приміщень;
10. підвал, комору й паркомісце;
11. спільні частини будинку;
12. стан конструкцій, вологи, електрики й труб;
13. Electronic Building Identity;
14. Certificate of Completeness;
15. Energy Performance Certificate.

1. чи законний поділ;
2. чи відповідає він планам;
3. чи дозволене потрібне використання;
4. чи можна окремо здавати приміщення;
5. чи не виникнуть проблеми з банком, страховкою або перепродажем.

Energy Performance Certificate

1. адресу й площу;
2. строк дії;
3. енергетичний клас;
4. систему опалення й охолодження;
5. рекомендовані роботи;
6. чи збігаються дані з фактичним об’єктом.

Квартира у багатоквартирному будинку

1. акт горизонтальної власності;
2. правила будинку;
3. частку у спільному майні;
4. поточні κοινόχρηστα;
5. підтвердження відсутності боргів продавця;
6. протоколи останніх зборів;
7. бюджет і резерв будинку;
8. заплановані ремонти;
9. судові спори;
10. правила щодо оренди, домашніх тварин, фасаду, кондиціонерів і перепланувань;
11. стан ліфта, даху, фасаду, опалення й труб;
12. можливі надзвичайні внески.

Пропозиція, reservation і завдаток

1. точний об’єкт і KAEK;
2. ціну;
3. суму завдатку;
4. кому й на який рахунок він сплачується;
5. строк юридичної й технічної перевірки;
6. умову про банківське фінансування;
7. умову про Building Identity;
8. умову про відсутність обтяжень;
9. умову про законність планування;
10. строк повернення грошей;
11. хто сплачує витрати;
12. наслідки відмови кожної сторони.

Остаточний акт і реєстрація

1. формується електронний файл;
2. подається податкова декларація через myPROPERTY;
3. покупець сплачує податок;
4. нотаріус готує акт;
5. сторони підписують його;
6. нотаріус подає акт до Hellenic Cadastre;
7. покупець сплачує реєстраційні збори;
8. кадастр перевіряє реєстрацію;
9. покупець отримує підтвердження.

1. нотаріального акта;
2. підтвердження податку;
3. квитанції кадастру;
4. certificate of registration;
5. кадастрового листа після реєстрації.

Що зробити після покупки

1. Перевірити автоматичне або ручне внесення об’єкта до E9.
2. Зберегти доступ до myAADE.
3. Перевіряти щорічний ENFIA.
4. Повідомити керуючого будинку.
5. Переоформити електрику, воду, газ та інтернет.
6. Оформити страхування.
7. Зберегти акти, плани, Building Identity, ПЕА, квитанції й листування.
8. Якщо житло здається, перевірити окремі податкові та реєстраційні правила.

Червоні сигнали

1. просять завдаток до документів;
2. продавець у договорі не збігається з власником у кадастрі;
3. не надано KAEK або належний витяг із чинного кадастру чи земельного реєстру;
4. не показують кадастровий лист;
5. фактична площа більша за документи;
6. квартира поділена або перебудована без підтвердження інженера;
7. немає Building Identity;
8. енергетичний клас в оголошенні не підтверджений;
9. обіцяють «узаконити після покупки»;
10. агент не дає номер GEMI;
11. комісію погоджують лише усно;
12. просять занизити ціну в нотаріальному акті;
13. гроші потрібно переказати третій особі;
14. банк ще не бачив об’єкта, але продавець вимагає неповоротний завдаток;
15. об’єкт розташований у прикордонній зоні, а дозвіл не перевірено;
16. новобудова, але ніхто не може письмово пояснити VAT або transfer tax;
17. юриста або інженера рекомендує лише сторона продавця й не дозволяє обрати власного;
18. вам не дають час на переклад договору.

12 запитань перед завдатком

1. Хто є власником у кадастрі?
2. Який KAEK?
3. Чи є іпотека, арешт, позов або сервітут?
4. Чи потрібен дозвіл для прикордонної території?
5. Чи збігаються площа й планування з документами?
6. Чи є чинна Building Identity?
7. Чи підтверджено податковий режим?
8. Скільки кредиту банк письмово погодив для цього об’єкта?
9. Чи вистачає власних коштів на ціну, податки, фахівців і резерв?
10. За яких умов завдаток повертається?
11. Хто представляє інтереси покупця?
12. Які великі витрати очікуються після отримання ключів?

Коли особливо потрібні фахівці

1. покупець не читає юридичну грецьку;
2. об’єкт у прикордонній зоні;
3. купівля дистанційна;
4. є кілька власників або спадщина;
5. будинок старий;
6. квартира перебудована або поділена;
7. є кредит;
8. це новобудова;
9. покупка пов’язана з Golden Visa;
10. житло купують для оренди або бізнесу;
11. продавець має іпотеку;
12. завдаток значний;
13. угода планується після 1 липня 2027 року.

Перевірка купівлі житла у Греції: бюджет, документи й ризики

Як читати результат

1. Покупець і правовий маршрут

1. Чи має кожний покупець грецький AFM?
2. Чи перевірено, хто саме буде покупцем у договорі та в яких частках?
3. Чи визначено, чи потрібен грецький банківський рахунок для платежів і кредиту?
4. Чи підтверджено походження власних коштів документами?
5. Чи перевірено, чи розташований об’єкт у регульованій прикордонній території?
6. Якщо покупець не є громадянином ЄС або EFTA, чи є письмовий висновок про необхідність дозволу?
7. Якщо дозвіл потрібен, чи отримано його до будь-якої обов’язкової угоди?
8. Чи відокремлено звичайну купівлю від міграційного маршруту або Golden Visa?
9. Якщо покупка пов’язана з Golden Visa, чи перевірено поріг, площу, спосіб використання й регіон саме цього об’єкта?

2. Повний бюджет

10. Чи відома ціна договору?
11. Чи відома objective value, об’єктивна податкова вартість?
12. Чи визначено, яка з двох сум є оподатковуваною базою?
13. Чи підтверджено письмово податковий режим: transfer tax 3,09%, пільга першого житла, VAT 24% або інший режим?
14. Чи не віднімається непідтверджена пільга від суми, яку потрібно мати до угоди?
15. Якщо це новобудова, чи є письмовий розподіл ціни між частиною під VAT і частиною під transfer tax?
16. Чи враховано нотаріальні витрати?
17. Чи враховано реєстрацію в кадастрі або земельному реєстрі?
18. Чи враховано юридичну перевірку?
19. Чи враховано інженера або архітектора?
20. Чи враховано комісію агента та VAT на неї, якщо вона належить до сплати покупцем?
21. Чи враховано банківську оцінку, комісії, страхування й витрати кредитного акта?
22. Чи враховано переклади, апостиль або довіреність?
23. Чи враховано ремонт, меблі й підключення послуг?
24. Чи залишено окремий резерв після завершення угоди?
25. Чи достатньо власних коштів без очікуваної майбутньої позики, повернення податку або продажу іншого майна?

3. Іпотека

26. Чи є письмова попередня оцінка кредитоспроможності?
27. Чи відома банківська оцінка конкретного об’єкта?
28. Чи внесено в бюджет фактично погоджену суму кредиту, а не теоретичні 90%?
29. Чи пораховано різницю між ціною й нижчою банківською оцінкою?
30. Чи перевірено DSTI, строк, ставку, страхування, комісії та загальну вартість кредиту?
31. Чи містить reservation або попередній договір умову повернення коштів при відмові банку або низькій оцінці?

4. Право власності й кадастр

32. Чи перевірив незалежний юрист особу й правоздатність продавця?
33. Чи збігається продавець із власником у кадастрі або земельному реєстрі?
34. Чи отримано KAEK і кадастровий лист або належний реєстраційний витяг?
35. Чи перевірено іпотеки, арешти, позови, сервітути й інші обтяження?
36. Чи збігаються межі, площа, поверх, допоміжні приміщення й частка у спільній власності?
37. Чи є всі співвласники, спадкоємці або представники належно залученими до угоди?
38. Якщо діє довіреність, чи перевірено її обсяг, строк і чинність?
39. Чи встановлено, як і коли буде знята іпотека продавця?
40. Чи визначено, на який рахунок сплачуються кошти, і чи належить він належній стороні?

5. Будівельна законність і технічний стан

41. Чи є дозвіл на будівництво та затверджені плани?
42. Чи є Certificate of Completeness of the Electronic Building Identity?
43. Чи звірив інженер фактичне планування з дозволами й Building Identity?
44. Чи законні закриті балкони, тераси, прибудови, підвали, горища, басейн або гараж?
45. Якщо квартиру поділено на студії, чи законні поділ, окремі кухні, санвузли, входи й дозволене використання?
46. Чи можлива передача й банківське фінансування у фактичному стані?
47. Чи отримано Energy Performance Certificate?
48. Чи перевірено вологість, тріщини, дах, фасад, електрику, водопостачання, каналізацію, опалення й охолодження?
49. Чи є письмовий звіт незалежного інженера з приблизними витратами на невідкладні роботи?

6. Квартира й спільна власність

50. Чи отримано статут або правила спільної власності?
51. Чи підтверджено дозволене використання квартири, паркомісця, комори й спільних зон?
52. Чи отримано довідку про відсутність заборгованості за спільні витрати будинку?
53. Чи перевірено протоколи останніх зборів і заплановані роботи?
54. Чи відомі регулярні common charges і можливі додаткові внески?
55. Чи перевірено стан ліфта, даху, фасаду, центрального опалення й інших спільних систем?

7. Агент, пропозиція й завдаток

56. Чи перевірено агента або агентство в GEMI?
57. Чи є письмовий брокерський договір із номером GEMI, комісією, VAT і моментом її сплати?
58. Чи зрозуміло, кого представляє агент?
59. Чи всі рекламні твердження підтверджені документами, а не лише словами?
60. Чи reservation, offer або private agreement перевірив юрист покупця?
61. Чи чітко зазначено, коли завдаток повертається?
62. Чи захищає договір від проблем із титулом, Building Identity, прикордонним дозволом, фінансуванням і технічною перевіркою?
63. Чи не передається завдаток агенту або третій особі без письмової правової підстави?
64. Чи є достатній строк для due diligence до остаточного акта?

Підсумок

1. правовий статус покупця й відсутність невирішеного прикордонного обмеження;
2. податковий режим і повний бюджет;
3. реальна сума кредиту;
4. титул і відсутність неприйнятних обтяжень;
5. Building Identity та законність фактичного стану;
6. умови повернення завдатку;
7. ролі й винагорода агента, юриста, інженера та інших учасників.

Офіційні джерела

1. AADE: податок на передачу нерухомості та пільга на перше житло, включно з умовою проживання або переїзду до Греції.
2. Bank of Greece: обмеження LTV і DSTI та визначення first-time buyer.
3. Міністерство довкілля та енергетики: Electronic Building Identity і сертифікат повноти даних об’єкта.
4. Міністерство довкілля та енергетики: енергетична ефективність будівель і сертифікат PEA/EPC.
5. Hellenic Cadastre: кадастрові дані, реєстрація та отримання витягів.
6. Міністерство національної економіки та фінансів: ПДВ на новобудови й умови призупинення його застосування.
7. Парламент Греції: картка та статус законопроєкту; текст законопроєкту, статті 16–17 (PDF): запропоновані 15% для визначених покупців і продовження призупинення ПДВ. Законопроєкт не слід вважати чинним законом до його ухвалення та офіційного опублікування.
8. Децентралізована адміністрація Егейського регіону: дозволи на угоди у прикордонних територіях, законодавча база й перелік документів.
9. GEMI: перевірка компанії; Національний реєстр адміністративних послуг: реєстрація агентів нерухомості.
10. Закон 5100/2024, стаття 64 (PDF): територіальні пороги Golden Visa, площа та спеціальні маршрути інвестування.

Часті запитання

Чи можна купити квартиру в Греції без посвідки на проживання

Чи дає покупка квартири право жити у Греції

Чи потрібен грецький банківський рахунок

Чи обов’язковий адвокат

Чи можна купити дистанційно

Чи автоматично маю пільгу першого житла з тимчасовим захистом

Чи можна купити квартиру на острові

Чи вже діє податок 15%

Чи є одна стандартна комісія агента

Чи можна купити квартиру, поділену на студії

Для агентств, юристів, інженерів і податкових фахівців

1. регіон роботи;
2. професійну реєстрацію;
3. мови консультацій;
4. види об’єктів;
5. порядок перевірки;
6. письмові договори й ціни;
7. страхування професійної відповідальності;
8. контакти;
9. офіційні джерела, які підтверджують важливі твердження.

Головне

1. чи можете ви купувати конкретний об’єкт без додаткового дозволу;
2. який податок застосовується;
3. скільки грошей справді потрібно до акта;
4. чи чистий титул;
5. чи законне фактичне планування;
6. чи банк фінансує саме цей об’єкт;
7. за яких умов повертається завдаток.