Нерухомість за кордоном: що потрібно знати українцям

Навіть під час війни ринок нерухомості виявив себе стабільнішим за інші активи. Українці бачать у власному даху не лише місце, де засинати, а надійну гавань, на яку можна покластися у будь‑який час.

Коли українці змушені залишати Батьківщину у пошуках кращої долі, їх нерідко шокує одне: значна частина європейців чи американців винаймають житло й навіть не замислюються над тим, щоб його купити! Це справжній культурний шок. Адже орендодавець у Європі — завжди лотерея: прав у них менше, нюансів з орендарями більше, і нервів це інколи коштує чимало.

Ось чому українці, прагнучи уникнути проблем і стресу, мріють про власний дах над головою навіть за кордоном. Бо для нас це не просто квадратні метри — це відчуття безпеки, стабільності й гордості.

У цій статті пропоную розібратися, чи можливо українцям купувати нерухомість за кордоном, які є варіанти, підводні камені та приємні бонуси. 

Європейська квартира – це не лише дах над головою, а й інвестиція на довгі роки. Українці звикли цінувати власне житло як безпеку родини і майбутній капітал. Після кількох років адаптації за кордоном багато хто починає обирати житло уже не на час винайму, а на власність. У цій статті розповімо про основні умови придбання нерухомості за кордоном, що потрібно врахувати щодо візи/ВНЖ, де брати іпотеку, а також про аукціони та самостійний ремонт – з погляду досвідченого «умільця»-українця.

Хто може купувати житло за кордоном 

У більшості європейських країн українці як іноземці можуть купувати нерухомість майже на рівних умовах з місцевими жителями. Зокрема, у великих ринках (Німеччина, Іспанія, Франція, Італія тощо) відсутні загальні обмеження для іноземців. Водночас є винятки. Наприклад, у Польщі купівля квартири не потребує спеціального дозволу, а приватного будинку – тільки з погодженням Міністерства внутрішніх справ. Аналогічні правила є і в інших країнах: у деяких державах потрібна згода влади на покупку землі чи готелю.

Нерухомість і дозвіл на проживання

Звичайна покупка житла самостійно не продовжує термін перебування. Є спеціальні «інвестиційні» програми: деякі країни видають посвідку на проживання при покупці нерухомості. Наприклад, у рядах європейських балканських країн (Албанія, Сербія, Чорногорія) та ще кількох (Угорщина, Вірменія) ВНЖ дають майже за будь-якої вартості придбаного житла. І навпаки, популярні «золоті візи» ЄС вимагають сотні тисяч євро інвестицій. Наприклад, Туреччина видає ВНЖ від купівлі дому за $50 000, Грузія – від $100 000. А ще більші суми просить Західна Європа: у Греції – від €250 000, Іспанії – від €500 000, Португалії – від €280 000 (ці приклади – з офіційних списків критеріїв купівлі-візи). Про цілі програми слід дізнаватися заздалегідь у кожній країні. Отже, якщо ви просто купуєте звичайну квартиру, візи це не гарантує – знадобиться інший підґрунтя (робота, сім’я тощо).

Первинний та вторинний ринок (новобудова vs б/в)

• Первинний ринок (новобудови): Житло без попередніх власників, зазвичай на стадії будівництва чи нещодавно здане. Новобудови приваблюють сучасністю: просторі планування, новітні матеріали й комунікації, енергоефективність. Часто можна обрати поверх, кількість кімнат та інтер’єр «під себе». Важливий плюс – ціна: на етапі зведення квартири часто продаються на 20–40% дешевше, ніж після здачі (консультанти відзначають, що чим раніше вкладатися – тим нижча ціна). Мінус – це ризик затримки будівництва (тому перевіряйте репутацію забудовника).

• Вторинний ринок (б/в): Житло із попередніми власниками. Перевага в тому, що квартира «під ключ»: вже є ремонт, меблі, підключені комунікації. Можна заселитися одразу. Однак старі будинки можуть приховувати «сюрпризи»: зношені труби, проводку чи застаріле планування. Для українців, які звикли ремонтувати самостійно, це не непереборна перешкода. Навпаки, можна купити дешевше помешкання і вкладати свій труд замість грошей на фахівців – головне чесно оцінити обсяг робіт.

Фінансування: іпотека і кредити

Зазвичай житло купують за власні заощадження, але можна брати іпотеку за кордоном. Що потрібно знати: банки зазвичай вимагають стабільний статус (довгостроковий ВНЖ або навіть ПМП), офіційну роботу та позитивну кредитну історію місцеву. Наприклад, у Німеччині іноземцю можуть дати кредит до 80% вартості житла (тобто внесок ≈20%). Умови: довгостроковий дозвіл, дохід родини близько 2500–3000 € і хороша історія. У Польщі ставки іпотеки нині складають близько 3–6% річних, мінімальний внесок – від 10–20% за державними програмами (наприклад, “Bezpieczny kredyt 2%”). Загалом банк перевірятиме ваш стаж роботи, дохід і наявність початкового внеску. Якщо ви поки у статусі біженця або з короткостроковим дозволом, позика може бути складнішою; за необхідності розглядайте приватне фінансування або накопичення більше заощаджень.

Аукціони нерухомості

Іноді вартість квартири чи будинку можна знизити, купивши на аукціоні. Це привабливо, але ризиковано:

• Переваги: на аукціонах нерухомість продають швидко й за сумнівну ціну, тож можна знайти пристойні знижки (до 25–50%, а інколи і 70%). Якщо терпіння – це шлях до здешевлення.

• Недоліки: ви зазвичай «купуєте з закритими очима»: перегляд обмежений, потрібна швидка оплата і жодних гарантій. Легко «прогоріти» на прихованих дефектах. У процесі аукціону часто немає часу на інженерну експертизу, тому загальні ризики включають невідомий ремонт (старе опалення, проводка), додаткові податки й збори, а також можливі юридичні колізії (заборгованості попередніх власників, накладені арешти тощо). Тож аукціони підходять тільки тим, у кого є резерв на несподівані витрати і готовність брати на себе «пазл» з невідомих цеглин.

🌞 ТОП-5 напрямків для покупки житла українцями за кордоном

(за популярністю й співвідношенням «ціна-якість»)

---

🇪🇸 Іспанія

✅ Найпопулярніший напрямок серед українців та інших іноземців.
✅ Величезний вибір на узбережжі (Коста-Бланка, Коста-дель-Соль) від €1 200–1 800/м².
✅ Можна знайти квартири від €50–70 000 на вторинному ринку у невеликих містечках.
✅ Програми «золота віза» при покупці від €500 000, але й за менші суми купити можна без проблем.
🚩 Мінус: податки на покупку й утримання (≈10–15% від вартості + комунальні).

---

🇵🇱 Польща

✅ Дуже близько й зрозумілий менталітет, ціни (особливо поза Варшавою) привабливі: від €1 500–2 200/м².
✅ У невеликих містах можна знайти квартири від €40 000–50 000.
✅ Простий процес покупки квартири, але для купівлі будинку чи землі потрібен дозвіл для іноземця.
🚩 Мінус: попит високий, ціни в великих містах зростають швидко.

---

🇹🇷 Туреччина

✅ Відносно дешеве житло (в Аланії, Мерсіні квартири від €50 000–60 000).
✅ Можна отримати ВНЖ при покупці від $50 000 у невеликих містах або $200 000 у великих.
✅ Дуже широкий вибір і новобудов, і вторинного ринку.
🚩 Мінус: нюанси з якістю будівництва й бюрократія.

---

🇩🇪 Німеччина

✅ Один із найстабільніших ринків, вигідно як інвестиція.
✅ Ціни від €2 500–4 500/м² у невеликих містах, у Берліні від €4 500–6 500/м².
✅ Високий попит на оренду, тому можна й здавати.
🚩 Мінус: податки на купівлю (≈7–12%), банки охочіше кредитують тих, хто вже має ПМП або довгостроковий ВНЖ.

---

🇲🇪 Чорногорія

✅ Дуже популярна серед інвесторів із країн СНД, ціни від €1 200–1 800/м².
✅ Красиві курортні міста, багато пропозицій у Будві, Барі, Герцег-Нові.
✅ Простий процес покупки, можливе отримання ВНЖ.
🚩 Мінус: іноді проблеми з якістю документів на вторинному ринку.

---

👀 Ще варто звернути увагу:

• Болгарія – дешеве море, від €700–1 200/м².

• Грузія – дешева нерухомість, прості правила для іноземців.

• Португалія – дорожче, ніж Іспанія, але перспективний ринок.

• Угорщина – хороші ціни в Будапешті й прості правила покупки.

---

🔨 Кілька лайфхаків:

🪜 Якщо у вас «золоті руки», звертайте увагу на квартири під ремонт – можна заощадити до 20–40%.
🪜 Аукціони цікаві в Німеччині та Іспанії, але вимагають підготовки.
🪜 Завжди перевіряйте документи й залучайте місцевого юриста або ріелтора.

Підсумки та поради

Плануючи покупку житла за кордоном, оцініть усі «за» та «проти». Головна перевага – власний дах над головою й можливість інвестувати за прийнятнішою ціною (у багатьох європейських країнах нерухомість у гарному стані коштує дешевше, ніж аналог у Західній Європі). При цьому будьте готові до бюрократії: консультація у юриста/ріелтора допоможе уникнути помилок. Порівняйте витрати – не лише ціну, а й податки, страховки та комунальні. Врахуйте: українці часто віддають перевагу практичності – якщо квартира потребує ремонту, у нас є досвід і руки, щоб зробити це самому. Це дасть змогу заощадити. З іншого боку, якщо обрали новобудову, ви можете бути спокійні за стан житла та гарантії забудовника (але майте резерв: іпотека та робота все одно триватимуть).

Попри труднощі, багато українців уже успішно знайшли своє житло за кордоном. Головне – ретельно готуватися, мати план та залишатися оптимістами. З гаманцем, знаннями й добрим настроєм ніякі кордони нам не страшні.

І наостанок я хотіла б поділитися власною думкою.

Де б ви зараз не жили й які б випробування ще не чекали попереду — пандемії, війни чи кризи — варто мати нерухомість у тій країні, де ви перебуваєте, й обов’язково — в Україні. Бо, можливо, саме власний дах над головою, особливо якщо це приватний будинок із облаштованим бомбосховищем, власною свердловиною, альтернативним джерелом електроенергії, запасом питної води й харчів, одного дня допоможе пережити навіть й третю світову війну…

🧡 Маєш досвід або пораду — напиши нам, і ми додамо її до цієї статті.

💬 Хочеш поділитись власним досвідом або порадою? Додай своє — навіть одне речення вже важливе!